Asuntosijoittajan käsikirja - Muista nämä 10 asiaa

Saldo.com kokosi muistamisen ja miettimisen arvoisia seikkoja, jotka jokaisen, jota asuntosijoittaminen kiinnostaa, kannattaa kirjata ylös. Tässä Saldon asuntosijoitusopas:

Asuntosijoittaminen vuokra-asuntoon on turvallinen vaihtoehto sikäli, että heilahtelut asuntojen hinnoissa eivät vaikuta sijoitustuloihin. Vuokratuotto on suhteellisen tasaista ja vakaata tuloa ja ainakin suuremmissa opiskelukaupungeissa vuokralaisia on helppo löytää.

Vuokra täytyy laskea siten, että se kattaa sekä asunnon hoitovastikkeen että velanosuuden. Ja mielellään tuottaakin hiukan.

Kun sijoitusasunnot ovat vuokra-asuntoja, pitää niistä kertyvät vuokratulot ilmoittaa verottajalle. Vuokratulojen verotus toimitetaan pääomatuloveroprosentin mukaan ja tulot on ilmoitettava vaikka maksettavaa veroa ei kulujen jälkeen jäisikään.

Vuokratulojen ilmoittamatta jättäminen voi johtaa veronkorotukseen tai jopa epäilyyn veropetoksesta.

Vuokra-asunnon verotus kevenee vuokraukseen liittyvien kulujen avulla. Näihin luetaan:

• vesimaksu

• pääomavastike ja hoitovastike

• remonttikulut

• joissakin tapauksissa irtaimiston hankinta

• tappiot

Sijoitusasunnon verotus ottaa huomioon myös sijoitusasunnon lainan korot, kun asunto vuokrataan.

Jos asuntosijoitus tehdään asuntoja myymällä, veroa on maksettava myynnistä saadusta voitosta.

Myynti on verovapaata vain mikäli asunto on ollut myyjän omistuksessa 2 vuotta ja myyjä tai joku perheenjäsen on asunut asunnossa yhtäjaksoisesti 2 vuotta.

Sijoitusasunnon verotus ja asunnon myyntivero määräytyy pääomatuloveroprosentin mukaan. Pääomatuloveroprosentti on 30 000 euroon asti 30 % ja sen ylittävältä osalta 34 %.

Harvalla on säästössä sen verran, että asuntosijoittaminen onnistuisi pelkästään jo olemassa olevien varojen turvin.

Asuntosijoittaminen voi onnistua, kun jo olemassa olevien säästöjen tukena on edullinen laina ja kun nämä yhdessä muodostavat pääoman, jolla asuntolaina on mahdollista saada.

Laina on suhteellisen vaivaton hakea siinä vaiheessa, kun tietää asunnon ostohinnan ja on valmis hakemaan sopivaa asuntolainaa. Tavoitteena on tietenkin tilanne, jossa sijoitusasunnon myynti kattaa lainat sekä tuottaa voittoa.

Voittoja voi maksimoida myymällä sijoitusasunto itse. Näin välttyy välityspalkkion maksamiselta kiinteistönvälittäjälle. Mutta asunnon myyminen ei ole ihan nappikauppaa, vaan myyjän täytyy todella tietää, mitä tekee.

Kauppakirjat on laadittava ammattimaisesti, arvioitava asunnon hinta realistisesti (+tinkimismarginaali), tehtävä kuntotarkastus, laadittava hymyyntitilanteessavä myynti-ilmoitus ja oltava aktiivinen .

Moni asuntosijoittaja luottaa mielellään ammattilaisiin myynnissä, sillä varsinkin jos sijoitusasuntoja on useita, käy niiden myyminen työstä.

Ihana asunto ei välttämättä ole paras sijoitusasunto. Sijoitusasunto kannattaa valita tarkkojen laskelmien perusteella, ottaa selvää tulevista remonteista ja muista korjaustarpeista, jotka mahdollisesti lisäävät kustannuksia ja jotka pitää suorittaa ennen myyntiä tai vuokrausta.

Remontointikuntoisen sijoitusasunnon hankkimalla voi kyllä tehdä hyvin voittoa, jos pystyy remontoimaan itse tai voi muuten hoitaa sen edullisesti.

Asuntoon pääsee kiinni pienellä rahalla ja sen voi kunnostuksen jälkeen myydä voitolla. Mutta on pystyttävä arvioimaan erotus ostohinnan, remonttikustannusten ja myyntihinnan välillä.

Jos taloyhtiö tulouttaa rahoitusvastikkeen, voi sijoittaja vähentää verotuksessa yhtiölainan lyhennykset kuluna. Sijoittajan on hyvä tarkistaa tämä, kun miettii kannattaako yhtiölaina maksaa pois vai lyhentää sitä.

Parhaassa tapauksessa siis sijoittaja maksaa asunnosta myyntihinnan (ei velatonta hintaa) ja lyhentää rahoitusvastikkeena yhtiölainaa. Ja tämän rahoitusvastikkeen voi vähentää verotuksessa. Näin siis kun kyseessä on vuokrattava sijoitusasunto.

Kun asuntoa myydään eteenpäin, pieni velaton hinta voi olla myyntivaltti.

Vuokralaista valitessa on oltava tarkkana. Ainakin nämä on syytä muistaa:

• tarkista vuokralaisen luottotiedot

• tapaa vuokralainen henkilökohtaisesti

• jos haet pitkäaikaista vuokralaista, tiedustele hänen tulevaisuuden suunnitelmiaan

• tee kirjallinen vuokrasopimus, jossa eritellään kaikki selkeästi (vuokranmaksupäivä, takuuvuokra, vuokran määrä, vesimaksu, mahdollinen indeksikorotus, jne.)

• edellytä vuokralaiselta kotivakuutuksen hankkimista

• pelisäännöt asumiselle: mitä saa kiinnittää seiniin, saako olla lemmikkejä, onko vuokralaisen oltava savuton

Nälkä kasvaa syödessä ja kun asuntoihin sijoittaminen on kerran aloitettu onnistuneesti, on siitä helppo innostua. Sijoitusasuntojen myyminen voi vapauttaa pääomaa nopeammin uusien sijoituskohteiden hankintaan, kun voittoa jää käytettäväksi aina seuraavan asunnon ostamiseen.

Vuokratuloja sen sijaan vapautuu vähän hitaammin, olettaen tietenkin että myyntiprosessi on nopea. Mutta vuokratuloja keräämällä on mahdollisuus rakentaa jatkuvasti tuottava sijoituspotti, jolloin sijoittaminen on turvallisempaa. Vuokratulot voi myös tallettaa määräaikaistalletustilille kasvamaan korkoa sillä aikaa kun odotat seuraavan sijoitusasunnon ostamista.

Sijoittaminen asuntoihin on eräänlaista passiivista tuloa. Passiivinen tulo tarkoittaa rahan tienaamista ilman varsinaista työntekoa.

Esimerkiksi vuokranantajana ei tarvitse varsinaisesti tehdä työtunteja saadakseen tuottoa. Varsinkin jos asuntoja on useita ja tuloja kertyy mukavasti, voi ennen pitkää ehkä heittäytyä kokonaan sijoittajaksi.